Si les taux du crédit immobilier sont à leur niveau le plus bas (1,01% en moyenne sur 20 ans d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA), ils ne sont qu’une partie du coût réel du financement. Plusieurs frais s’ajoutent aux intérêts pour constituer ce que l’on appelle le taux annuel effectif global (TAEG). Ces frais peuvent toutefois être négociés.
Les frais de dossier
Les frais de dossier représentent entre 1 et 1,5% du capital emprunté, limités à 1 000€. Ils sont facturés pour le montage et l’étude du dossier sauf pour les prêts aidés (PTZ, PAS, prêt action logement, etc.). L’apport personnel peut servir à payer les frais de dossier. A défaut, ils seront intégrés au capital.
L’astuce de la tribu Immoprêt
En faisant appel à un courtier en crédit immobilier, celui-ci se charge de monter le dossier de prêt. Ce qui rendra la négociation de la suppression des frais de dossier plus facile.
Les frais de courtage
Les honoraires varient selon les agences. Ils peuvent représenter soit un pourcentage calculé sur le capital emprunté (généralement 1%), soit une somme définie à l’avance.
Les frais de garantie
Les frais de garantie de prêt immobilier coûtent en moyenne entre 2 et 3% du montant du capital emprunté. La présence d’une garantie est le gage pour la banque que les éventuelles mensualités impayées seront honorées. Il existe 4 types de garanties pour des montants variables :
- La caution bancaire est la plus fréquemment utilisée. La banque fait appel à une société de cautionnement qui lui garantit le remboursement du crédit immobilier en cas de défaillance de paiement de la part de l’emprunteur. La société met en place ensuite des solutions amiables pour récupérer les sommes dues auprès de l’emprunteur, sans quoi elle peut ordonner la saisie et la vente du bien. Le coût de cette garantie est propre à chaque société de cautionnement. L’emprunteur verse une commission ainsi qu’une participation au Fonds Mutuel de Garantie (FMG). En fin de crédit, certaines sociétés de cautionnement reversent une partie de cette participation à l’emprunteur ;
- L’hypothèque nécessite le passage chez le notaire pour l’inscription du bien au registre des hypothèques. Une opération qui a un coût estimé généralement à 1,5% du montant du bien. L’hypothèque permet à la banque de saisir et de vendre le bien pour récupérer les sommes prêtées en cas de défaillance de paiement et si aucune solution amiable n’a été trouvée ;
- L’inscription en privilège de prêteur de deniers est également un acte notarié dont le coût est réglementé. La banque devient ainsi prioritaire sur les éventuels autres créanciers en cas de défaut de paiement ;
- Le nantissement consiste à engager des biens (titres, parts sociales, fonds de commerce, etc.) en guise de garantie. Cette solution peut donc, selon les banques, ne rien coûter.
L’assurance de prêt immobilier
Le coût de l’assurance de prêt varie en fonction de plusieurs critères dont principalement : le montant emprunté, l’âge de l’emprunteur, s’il est fumeur ou non, son état de santé, le métier et sports exercés, etc.
L’assurance de prêt immobilier n’est pas obligatoire au niveau légal mais elle est systématiquement exigée pour protéger l’emprunteur d’un éventuel accident de la vie. Depuis la loi Lagarde de 2010 sur la délégation d’assurance, l’emprunteur a le droit de mettre en concurrence l’assurance de prêt proposée par la banque prêteuse. La loi Hamon et l’amendement Bourquin permettent également de résilier son assurance de prêt la première année puis tous les ans à la date anniversaire du contrat de prêt.
